Veel mensen besluiten voor een Huis huren in Spanje. Dat kan zijn omdat je eerst rustig rond wilt kijken om een koopwoning te zoeken. Het kan natuurlijk ook zijn dat je helemaal niet van plan bent om te gaan kopen.
Hoe gaat het huren van een woning in z’n werk. Ook dit gaat anders dan we in Nederland of België gewoon zijn, omdat de markt in Spanje een stuk vrijer is. De kans op negatieve ervaringen is daarmee een stuk groter.
Huis huren in Spanje ¿Benieuwd? ¡Vamos!
De Spaanse huurmarkt
Spanje is een van de landen in de EU waar het minste wordt gehuurd. Ongeveer 24% van de woningen is beschikbaar voor de verhuur. Het Europese gemiddelde is zo’n 30%. Het aandeel huurwoningen in Spanje is overigens wel aan het groeien. De regering stelt steeds meer subsidies beschikbaar, zoals bijvoorbeeld voor jongeren.
Lange termijnverhuur wordt geregeld in de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Deze wet geldt voor contracten vanaf 1 jaar of langer. Als je een woning voor een kortere tijd huurt, geniet je niet de bescherming en de garanties die deze wet biedt. Kijk daar dus heel erg mee uit.
Verreweg de meeste woningen in Spanje worden particulier verhuurd. Er bestaat wel zoiets als sociale woningbouw (Vivienda de Protección Oficial, VPO), maar dit zijn er weinig, er bestaan lange wachtlijsten voor en je moet aan hele specifieke criteria voldoen. Bovendien zijn het geen corporaties die VPO’s verhuren, maar voornamelijk banken. Dit zijn trouwens andere woningen die door bankbeslag beschikbaar zijn gekomen. Het gaat om woningen die speciaal als VPO zijn gebouwd.
Hoewel buitenlanders dezelfde rechten hebben op een VPO als Spanjaarden, zullen we hier verder niet op ingaan. Door de verschillende wet- en regelgeving is het huren van een VPO-woning in Spanje gewoon veel minder interessant.
Types verhuurders
Zoals gezegd worden nagenoeg alle woningen op de Spaanse huurmarkt aangeboden middels particuliere verhuur. Hierbij kan je de volgende types verhuurders tegenkomen:
Particulieren
Vaak zijn dit mensen die een tweede woning hebben die ze niet meer gebruiken, of een woning hebben geërfd die ze niet willen verkopen. Ook kom je particulieren tegen die een woning hebben gekocht en opgeknapt als investering.
Het voordeel van het huren van een particulier is dat je makkelijker over de prijs kunt onderhandelen. Bovendien bespaar je de kosten van een agentschap als je rechtstreeks van een particulier huurt. Daarover later meer. Ook zijn de lijntjes kort, waardoor contact over eventuele gebreken en problemen die zich later voordoen soepeler kan verlopen.
Wel is het belangrijk om in dit geval erg voorzichtig te zijn bij het afsluiten van het contract om oplichting te voorkomen, omdat een particulier niet dezelfde garanties biedt als een bedrijf.
Makelaars (agencias inmobiliarias)
Het grote voordeel van het huren van een woning in Spanje via een makelaar, is dat die zich over al het papierwerk zal ontfermen. Hou er wel rekening mee dat je in dit geval bemiddelingskosten zal moeten betalen
Een makelaar is in dit geval nooit zelf eigenaar van de woning, maar verhuurt in diens naam. Het oplossen van problemen kan dan dus langer duren, omdat de makelaar ruggespraak moet doen met de eigenlijke eigenaar. Het biedt bovendien niet een betere garantie voor het oplossen van problemen: als een eigenaar weigert voor een reparatie te betalen, zal een makelaar dat niet in zijn of haar plaats doen.
Projectontwikkelaars (promotoras)
In sommige gebieden kiezen projectontwikkelaars ervoor hun woningen niet te verkopen, maar aan te bieden voor lange termijnverhuur. Vaak zijn deze woningen wat goedkoper dan vergelijkbare woningen in de omgeving.
Nadeel van het huren via een projectontwikkelaar is dat er niet over de prijs en de voorwaarden onderhandeld kan worden. Wel zal het oplossen van problemen vaak een stuk professioneler zijn (hoewel dit wel per promotora kan verschillen).
Banken
Niet alleen beheren banken sociale huurwoningen (VPO’s), zoals we hierboven hebben gezien, ook hebben ze een andere afdeling voor de verhuur op de reguliere huurmarkt. Hierbij krijg je dezelfde voor- en nadelen als bij het huren via een projectontwikkelaar.
Een bijkomend nadeel is dat als een bank een (groot) deel van de appartementen in een blok bezit, ze de neiging heeft beslissingen te nemen zonder de huurders te raadplegen. Projectontwikkelaars staan hier minder om bekend.
Bedenk wat je wilt
Het eerste wat je doet, is natuurlijk vaststellen wat je precies nodig hebt. Om te beginnen bedenk je precies op welke locatie in Spanje je een woning wilt huren. Denk hierbij niet alleen aan de regio en de streek. Hoewel het volgende artikel is geschreven met Catalonië in het achterhoofd, biedt het ook zeer bruikbare tips als je elders in Spanje een woning gaat huren: De juiste locatie kiezen voor een woning in Catalonië.
Vervolgens is het belangrijk te bedenken wat voor woning je wilt huren. Zoek je een vrijstaand huis, een rijtjeswoning of een appartement. En wil je dan twee of drie slaapkamers? Dat laatste heeft een erg grote invloed op de prijs. Denk ook na over hoe oud de woning mag zijn. Oudere woningen zijn natuurlijk goedkoper, maar kunnen ook een stuk minder comfortabel zijn. Als het hang- en sluitwerk oud is, merk je dat misschien niet op als je de woning op een mooie dag bezoekt, maar als er in de winter een gure wind dwars door je woonkamer gaat, is dat erg onaangenaam.
Maak een lijstje van eigenschappen die je ideale woning heeft: een balkon, alle installaties op elektriciteit, aantal badkamers, een garage en/of een berging…
Hou er rekening mee dat de meeste woningen in Spanje gemeubileerd worden verhuurd. Of je nou gemeubileerd of ongemeubileerd wilt, dit is dus heel bepalend voor je zoektocht.
Ook moet je van tevoren nadenken over je budget. Officiële instanties raden aan om niet meer dan 30 à 35% van je maandelijkse inkomen te besteden aan de huur. Er zijn overigens verhuurders die je weigeren als de huur een groter deel van je inkomen beslaat. Ze zijn er anders niet zeker van of je wel netjes elke maand kan betalen.
Kosten om een woning te betrekken
Ter voorbereiding van het huren van een woning in Spanje, is het ook belangrijk om rekening te houden met de kosten die komen kijken bij het betrekken van de woning. Als je huurt, bespaar je je natuurlijk de kosten van de notaris, belastingen en het eigen deel van een hypotheek. Maar er zijn wel weer andere kosten mee gemoeid.
Hou rekening met een borg, en vaak ook met bemiddelingskosten van een agentschap. De borg kan één of twee maanden zijn, maar niet meer dan dat (voor 2007 werd er vaak 3 maanden borg gevraagd).
De kosten van een agentschap zijn meestal 10% van de totale huur in een jaar. Dit kan je snel berekenen door het maandbedrag met 1,2 te vermenigvuldigen.
Daarnaast vraagt men eigenlijk bijna altijd de eerste maand huur vooruit te betalen, bovenop de lopende maand. Als het om lange termijnverhuur gaat, dus 12 maanden of meer, kan een verhuurder niet van je eisen om 3 of 6 maanden vooruit te betalen. Wel kunnen beide partijen dat vrijwillig overeenkomen op het moment dat het huurcontract gesloten wordt.
In gebieden waar er veel vraag is naar huurwoningen en weinig aanbod, kan het zijn dat men een “reserveringsbedrag” vraagt om de woning van de markt te halen en voor jou vast te houden. De wet die de verhuur regelt, voorziet hier echter niet in. Verzeker jezelf er dus van dat deze som geld verrekend wordt met de agentschapskosten, de borg of de eerste maand huur.
Huurprijs
Oriënteer je van tevoren op de gemiddelde huurprijs van een woning met de karakteristieken die jij zoekt. Dit doe je het beste door uitgebreid rond te kijken op de verschillende websites die deze woningen aanbieden, waarover hieronder meer.
Er zijn een aantal regio’s die maximale huurprijzen hebben vastgesteld. Deze hangen dan af van de locatie en de karakteristieken van de woning. De overheden van deze regio’s hebben dan een calculator online, waarop je aan de hand van de postcode, het bewoonbare oppervlakte, de ouderdom van de woning en nog een aantal andere kenmerken, uit kunt rekenen wat de maximale huurprijs is die een verhuurder voor een woning kan vragen. Een voorbeeld is de calculator van de Generalitat de Catalunya.
NIE
De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans identiteitsnummer speciaal voor buitenlanders, en kan je vergelijken met het Nederlandse BSN of het Belgische Rijksregisternummer. Het nummer dat Spanjaarden zelf hebben, wordt DNI genoemd. Op zich is een NIE niet onmisbaar voor het huren van een woning in Spanje. Wettelijk gezien is je paspoortnummer voldoende.
Dat gezegd zijnde, de meeste verhuurders verzekeren het huurcontract, bijvoorbeeld voor als je een keer een maand de huur niet kunt betalen. Zo’n verzekering vereist dat de huurder ook een NIE heeft. Deze verhuurders vragen dus verplicht een NIE.
Maar ook verhuurders die niet zo’n verzekering hebben, kunnen huiverig zijn om een woning te verhuren aan iemand die niet over een Spaans identificatienummer beschikt. Ze denken dat ze over meer garanties beschikken als een persoon geregistreerd is bij de Spaanse overheid. Ook deze verhuurders zullen dus weigeren een contract met je te tekenen als je geen NIE hebt. Dit is trouwens een minder groot probleem in grote steden en andere plekken waar meer Europeanen wonen.
Afhankelijk van waar je naartoe gaat, doe je er dus goed aan om al van tevoren een NIE nummer aan te vragen als je over voldoende tijd beschikt.
Zoeken
Als je je richtprijs en je wensen en behoeftes vast hebt gesteld, en je weet in welke zone je wilt wonen, is het tijd om te beginnen met zoeken. Het snelste en makkelijkste is om gebruik te maken van de verschillende zoekportalen op internet.
- Idealista.com. Dit is het oudste en grootste zoekportaal voor onroerend goed, en ook de grootste. Indien nodig is deze site ook beschikbaar in het Nederlands.
- fotocasa.es. Na idealista de tweede belangrijkste onroerend goedsite, beschikbaar in het Engels.
- habitaclia.com. Deze site is redelijk groot in Catalonië en Valencia, maar in de rest van Spanje niet zo.
Bij al deze sites kan je een gebruikersaccount aanmaken, waarop je de gewenste eigenschappen van de woning die je wilt gaan huren in Spanje aan kunt geven. Je krijgt dan regelmatig een mail of nieuwsbrief toegestuurd met de geschikte woningen die beschikbaar zijn.
Dat gezegd zijnde, Spanje is een land van informele netwerken, en dat is bij het huren van een woning niet anders. Behoorlijk wat huiseigenaren zetten een lege woning niet op een zoekportaal, maar verhuren hem weer via-via. Dit zijn bijvoorbeeld oudere mensen die niet zo vertrouwd zijn met het internet. Ook zitten er eigenaren tussen die geen agentschap willen betalen, of geen behoefte hebben aan bemiddeling.
Als het je via de internetsites niet lukt, is het dus een goed idee om eens rond te vragen in de buurt waar je zoekt. Conciërges van appartementenblokken weten bijvoorbeeld precies of er lege woningen in het blok zijn. Ook hangen er regelmatig papiertjes aan straatmeubilair waarop een woning te huur aan wordt geboden.
Geduld is hoe dan ook belangrijk. Kijk rustig rond totdat je een goed idee hebt van de woningen die er op de markt zijn en de prijzen die er worden gevraagd.
Oplichterij
Pas wel goed op voor oplichterij. Dit is vaak eenvoudig te herkennen. “Te goed om waar te zijn” is vaak letterlijk niet waar. Bij een erg goede woning op een goede locatie voor een te lage prijs moeten de alarmbellen afgaan. Een eigenaar of bemiddelaar die niet goed te bereiken is, een woning die niet bezocht kan worden en ongezien een aanbetaling moeten doen zijn allemaal redenen tot zorg.
Let er ook op of de verhuurder wel echt de eigenaar is. Als je dit echt goed wilt doen, vraag je een nota simple op bij het registro de propiedad van de gemeente. Let ook op of het wel daadwerkelijk om woonruimte gaat en niet om een kantoor of andere bedrijfsruimte, en of de woning wel een cédula de habitabilidad heeft: een bewoonbaarheidsverklaring. Dit kan je vaak vinden op de website van het departement van volkshuisvesting van de regionale regering.
Bekijken
Als je een goed huis of appartement hebt gezien om te huren, maak dan zo snel mogelijk een kijkafspraak. Los pisos vuelan, “appartementen vliegen” oftewel gaan als warme broodjes over de toonbank, en dit geldt ook voor huizen. Dat gezegd zijnde, het is verstandig om eerst een poosje woningen te bezoeken zonder de intentie die al te gaan huren. Zo krijg je een goed idee van wat er op de markt is en voor welke prijs.
Als je eenmaal een woning bezoekt, is een van de belangrijkste aspecten het gevoel dat je er van krijgt als je hem (voor het eerst) betreedt. Daarnaast zou je iemand mee kunnen nemen die verstand heeft van het huren van een woning in Spanje. Je kan het bezoek ook filmen. Stel de persoon die je rondleidt hiervan op de hoogte. Niet alleen kan je zo terugkijken wat je hebt gezien. Dit is ook handig als na het tekenen van het contract er ineens dingen veranderd zijn, zoals de meubels die vervangen kunnen zijn door slechtere of oudere meubels.
Het is handig een lijstje bij je te hebben van de eigenschappen waarvan jij wilt dat de woning eraan voldoet, en ook van wat technischere zaken waar je op kunt letten.
Aandachtspunten
Hieronder een aantal aandachtspunten om naar te kijken, bij het bezoeken van een woning in Spanje om eventueel te huren.
Woning zelf
- De indeling van de woning. Zijn er veel loze ruimtes? Veel oudere Spaanse woningen hebben bijvoorbeeld een erg lange gang. Een open keuken kan makkelijk zijn, maar ook voor veel ongewenste geuren in de rest van de woning zorgen.
- Eventuele vochtplekken of schimmels in de woning.
- Staat van het hang- en sluitwerk. Openen en sluiten alle ramen en deuren goed? Is er dubbel glas? Spaanse huizen zijn vaak niet goed gebouwd op de winter. Vooral oudere panden kunnen zo koud en tochtig zijn dat er niet tegenop te stoken valt. Een appartement op de bovenste verdieping of helemaal op het zuiden kan in de zomer dan weer zo warm worden dat het niet uit te houden is.
- Kijk sowieso naar zon en schaduw, zowel in het huis als in de tuin of op het terras/balkon. Veel Belgen en Nederlanders zeggen het liefst alleen maar zon te willen, tot ze een keer een hele zomer in Spanje mee hebben gemaakt. Dan ervaren ze dat een beetje schaduw toch wel fijn is.
- Voel je je veilig in de woning? Zijn alle mogelijke toegangen goed af te sluiten?
- Als de woning gemeubileerd is: kijk dan goed naar de staat van die meubels. Als er iets aan scheelt, laat het de verhuurder weten.
Installaties
- Doen alle elektrische installaties het naar behoren? (Boiler, evt. rolluiken) Hou er rekening mee dat als een grote installatie stuk gaat, bijvoorbeeld de boiler, dan zijn de kosten van vervanging in Spanje vaak voor de huurder.
- Zonnepanelen kunnen de elektriciteitsrekening behoorlijk drukken.
- Zijn alle installaties in de woning op elektriciteit, of gaat koken en/of warm water op gas? In dat laatste geval komt het vooral bij oudere woningen wel voor dat er geen gasaansluiting is. Koken en/of verwarmen gaat dan op gasflessen. Dit hoeft geen probleem te zijn, maar is wel wat omslachtig. De aansluiting van de gasflessen zit meestal in één van de onderste keukenkastjes, trek die dus zeker even open. Vraag het voor de zekerheid ook na bij de persoon die je in de woning rondleidt.
- Komt het water met voldoende druk uit de kraan?
- Doen de deurbel en de intercom het?
Gebouw
- Heeft het appartementenblok een lift?
- Is het huis of het appartementenblok goed bereikbaar met de auto, of eventueel het openbaar vervoer?
- Is er een parkeerplaats bij?
- Als het om een appartement gaat: moet je gastos de comunidad betalen (gemeenschappelijke kosten die de bewoners van het gebouw onderling verdelen, en die doorgaans voor rekening van de verhuurder komen)? Bekijk ook het reglement van de comunidad, de “gemeenschap” van bewoners.
Omgeving
- Hoe is de buurt of wijk? Vraag zeker rond in de omgeving.
- Vraag eventueel rond in de buurt of er problematische buren zijn (drummers bijvoorbeeld of lawaaierige jongeren die wel eens een nachtje doortrekken). Dit soort problemen komen vaker voor dan je denkt. Beter voorkomen dan genezen!
- Als de woning aan de straat ligt: hoe druk is de straat? Om geluidsoverlast van het verkeer tegen te gaan: is er aan de voorkant dubbel glas?
Huurcontract afsluiten
Heb je eenmaal een huis of appartement gezien dat in aanmerking komt om te huren, dan is het een kwestie van snel handelen. De woningmarkt in Spanje is oververhit, zowel voor kopen als huren. Dit is in Catalonië, Barcelona in het bijzonder, al helemaal zo.
Hoewel het altijd verstandig is een woning meerdere malen te bezoeken, kan dat meestal niet. De verhuurder of de bemiddelaar laat de woning vaak in korte tijd aan een groot aantal geïnteresseerden zien. Ondanks eventuele toezeggingen, legt hij of zij zich daarbij aan niemand vast. Wie het eerst komt, die het eerst maalt.
Als je dus zover bent dat je een overeenkomst wilt gaan sluiten, zorg dan dat je bij de kijkafspraak de reserveringssom contant bij je hebt. Die is meestal gelijk aan een maand huur, maar je kan dit bij het maken van de afspraak even navragen.
Deze marktsituatie maakt het ook erg lastig om over de prijs te onderhandelen. De eigenaar weet namelijk dat als jij de gevraagde prijs niet wilt betalen, hij vroeg of laat (eerder vroeg dan laat) wel iemand vindt die wel bereid is dat bedrag wel neer te leggen.
Aandachtspunten
In de komende weken komen we nog uitgebreid terug op het huurcontract.
Toch geven we nu alvast het volgende lijstje met zaken om rekening mee te houden bij het afsluiten van het contract.
- Teken nooit en doe nooit een betaling zonder de woning gezien te hebben.
- Let goed op de betrouwbaarheid van de verkoper. Als het om een particulier gaat, kan je checken of het ook daadwerkelijk de eigenaar is. Hierboven, onder “oplichting”, hebben we daar meer over geschreven.
- Lees goed de voorwaarden bij het contract, en onderhandel daarover indien nodig.
- Laat een inventarislijst opnemen bij het contract. Ook in het geval van ongemeubileerd kan dit belangrijk zijn, omdat die vaak toch nog wat apparaten in de keuken kunnen hebben, zoals bijvoorbeeld een oven en kookplaten. Check of de inventarislijst klopt.
- Laat de verhuurder de borgsom beheren door de regionale overheid? Alle regionale overheden hebben een speciale instantie waaraan de verhuurder de borg moet toevertrouwen. Dit organisme garandeert dat de borg er nog is op het moment dat je de woning verlaat. Ook ziet het erop toe dat het al dan niet inhouden van een deel van de borg op basis van geldige argumenten gebeurt. Er zijn echter eigenaren die zich niets aan deze verplichting gelegen laten liggen. Je doet er goed aan hier van tevoren naar te vragen.
Verhuizen
En dan is het eindelijk zover: je kan je intrek nemen in je nieuwe stekje. Maar voordat je er echt kan wonen, zijn er toch een paar punten die nog je aandacht verdienen.
Suministros en installaties
Een eerste aandachtspunt zijn de suministros: water, gas en licht. In Spanje zijn deze zaken bijna nooit inbegrepen bij het huren van een heel huis of appartement.
De aansluitingen staan waarschijnlijk nog op de naam van de vorige bewoner. Het is dan ook zaak die zo snel mogelijk op jouw naam te zetten. De bemiddelaar of de huiseigenaar ziet hier vaak streng op toe.
Als de woning al wat langer leeg heeft gestaan, kan het zijn dat je water, gas en licht opnieuw moet laten aansluiten. Dit kan een paar dagen duren en brengt de nodige kosten met zich mee.
Vraag aan de verhuurder om je te laten zien waar alle hoofdkranen en -schakelaars zijn, en om je uit te leggen hoe die werken. Je moet de installaties immers af kunnen sluiten als er wat aan de hand is. Ook van alle andere installaties moet je weten hoe die werken.
Let goed op: over het algemeen verzenden nutsbedrijven in Spanje niet erg veel herinneringen en aanmaningen. In het geval van een betalingsachterstand sluiten ze de leidingen vrij snel af. Het kost extra geld om de aansluitingen daarna weer te openen.
Verzekering
Wat de meeste Spanjaarden zelf ook niet beseffen, is dat je er goed aan doet een inboedel- en wettelijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Mocht er namelijk iets in je huis gebeuren waar de buren last van hebben, dan is er goede kans dat de verantwoordelijkheid bij jou ligt. Stel je voor dat een van je kinderen stiekem op zijn of haar kamer zit te roken en daarmee het gebouw in brand zet. Of je hebt een waterlek waardoor de boel onderloopt. Ook dit is in bepaalde gevallen niet de verantwoordelijkheid van de verhuurder, maar die van jou.
